Nhìn lại những năm gần đây, chúng ta có thể thấy thị trường trải qua một giai đoạn vàng sau khi giới thiệu các cải cách kinh tế doi moi, mà dường như được đặc trưng bởi hầu hết các nhà phát triển kiếm lợi nhuận siêu. Nó có vẻ là một thời gian khi người bán là thượng đế và người mua đã phải cầu xin cơ hội để mua một căn hộ. Thị trường bất động sản hoạt động như một nam châm thu hút một lượng vốn khổng lồ. Tình trạng tương tự đã xảy ra ở các nước khác khi nền kinh tế được trợ cấp chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường.
Nhưng đến cuối năm 2008, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng trầm cảm.
Trước năm 2009, thị trường bất động sản đã tăng hoặc duy trì giá của nó. Tuy nhiên, điều ngược lại đã đúng trong năm năm qua khi thị trường đã phải chịu đựng hàng tồn kho lớn, giao dịch thấp và doanh thu đầu tư chậm chạp.
Nhiều người cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã rơi vào khủng hoảng. Tuy nhiên, một nhà đầu tư bất động sản nước ngoài tôi đã nói chuyện có một quan điểm hoàn toàn khác. Theo nhà đầu tư này, một cuộc khủng hoảng chỉ đơn giản là khi không có giao dịch, không có tín dụng, không có hoạt động xây dựng và không đầu tư.
Nhìn vào thực tế của thị trường bất động sản Việt Nam, tất cả các hoạt động này vẫn đang diễn ra, chỉ ở mức thấp hơn so với những năm trước. Có thể người Việt Nam đã quen với một thị trường hoạt động ở sân sốt, rằng việc đi xuống cảm thấy tồi tệ hơn nhiều.
Năm ngoái, chính phủ đã thực hiện một loạt các chính sách để giải quyết sự sụt giảm trong thị trường bất động sản. Vào đầu năm ngoái, chính phủ đã thông qua Nghị quyết 02 / NQ-CP.
Giải pháp đầu tiên giải quyết các nhà đầu tư. Nhiều nhà đầu tư đề xuất rằng họ sẽ nhận được hỗ trợ tài chính từ chính phủ. Tuy nhiên, việc cung cấp trợ cấp cho các nhà phát triển nhà ở rõ ràng không phải là một lựa chọn vì ngân sách nhà nước có nhiều ưu tiên hơn. Điều đó nói rằng, chính phủ đã cho phép miễn thuế, chậm nộp tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất và các biện pháp khác. Những giải pháp này được thực hiện trong năm và giúp các nhà đầu tư.
Giải pháp thứ hai là tập trung vào việc tăng nhu cầu và hiệu quả của gói kích thích nhà ở 30 nghìn tỷ đồng (1,4 tỷ đô la).
Gói này đã được thỏa thuận vào đầu năm 2013 nhưng cho tới giữa năm, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước có thể đồng ý về cách thức hoạt động của gói.
Việc giải ngân khoản tài trợ này đã chuyển động theo tốc độ của một con ốc sên. Một trong những lý do là nguồn cung rất yếu, trong khi nhu cầu tăng. Hơn nữa, người cho vay đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận các khoản vay ngân hàng. Các chủ nhà tiềm năng cần thiết để có thể chứng minh họ có thể hoàn trả các khoản vay dựa trên thu nhập hiện tại của họ, điều này chứng minh là không thể, trong khi quốc tế thì không phải như vậy.
Năm 2006, Giáo sư Muhammad Yunus từ Đại học Chittagongo ở Bangladesh đã được trao giải Nobel cho ý tưởng ngân hàng nhà ở của mình cho những người có thu nhập thấp.
Trong khu vực ASEAN rộng lớn hơn, Thái Lan, Indonesia và Philippines đã chơi với nhiều ý tưởng về cách cho phép người có thu nhập thấp hơn đủ khả năng mua tài sản mà không bị gánh nặng với khoản nợ khổng lồ.
Chúng ta nên học kinh nghiệm từ các nước đó để tạo ra một cơ chế đặc biệt cho người có thu nhập thấp để vay tiền, để đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói hỗ trợ.
Giải pháp thứ ba tập trung vào việc giảm cổ phiếu nổi bật của các tài sản cao cấp gánh nặng với nợ xấu. Công ty quản lý tài sản Việt Nam đã đi vào hoạt động từ giữa năm ngoái. Tuy nhiên, mối quan tâm hiện nay là con số chính xác của nợ xấu chưa được phát hành, cũng không phải cấu trúc của các khoản nợ xấu này là gì. Nợ xấu đã được báo cáo trong các căn hộ cao cấp, biệt thự và phân khúc nhà ở bán tách rời vào đầu năm ngoái. Tuy nhiên vào giữa năm nay, có 70% số nợ xấu có liên quan đến đất chưa có công trình xây dựng trên đó. Điều đó có nghĩa rằng vấn đề vẫn là một vấn đề nổi bật.
Bộ Xây dựng gần đây đã hoàn thành dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có chứa các biện pháp để giảm hàng tồn kho bất động sản cao cấp. Thị trường bất động sản cũng hơi mở cho những người nước ngoài muốn mua bất động sản tại Việt Nam. Dự kiến các luật này sẽ được Quốc hội xem xét vào đầu năm 2014 và có thể được phê duyệt vào cuối năm. Những luật này có thể có tác động đến thị trường bất động sản.
Giải pháp tăng vốn cho thị trường bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng. Trước đây, thị trường bất động sản được sử dụng để thu hút vốn từ nhiều nguồn khác nhau, như tiền tiết kiệm của mọi người, tiền từ các nhà đầu tư quy mô nhỏ, vốn từ các tập đoàn, vay ngân hàng, tín dụng, ngân sách của chính phủ và đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Tuy nhiên, tất cả các nguồn đã cạn kiệt do những rủi ro vốn có trong thị trường hiện tại.
Một vấn đề nữa là tiết kiệm vàng của đất nước không được tận dụng vào thị trường bất động sản. Các số liệu từ các tờ báo địa phương cho rằng khoảng 400 tấn vàng ở trong nước dưới hình thức tiết kiệm cá nhân của người dân. Hội đồng vàng thế giới tuyên bố rằng con số này thậm chí có thể đạt 1.000 tấn. Câu hỏi sau đó vẫn còn, làm thế nào để khuyến khích vàng được chuyển hướng vào thị trường bất động sản?
Giải pháp cuối cùng là tái cơ cấu thị trường bất động sản. Tính chuyên nghiệp tổng thể cần phải được tăng lên, đặc biệt là về chính sách, pháp luật, thể chế, quản lý, nguồn nhân lực và giữa các nhà đầu tư và người dùng cuối.
Tóm lại, năm 2013 là một năm khó khăn đối với thị trường bất động sản và sẽ cần các giải pháp dài hạn để phục hồi.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét